行业剧变下，高质量房企的底色是什么？

毫无疑问，中国房地产行业近年来经历了巨大的变化。

(资料图片仅供参考)

回顾2021年年初，可以看到，彼时有11家千亿市值的房地产企业，它们曾经在市场上一度是风头无两的存在。然而，到2022年却已经只有6家房企能够仍能守住千亿市值的堡垒。

（富途港股内房股板块市值排序）

曾经的那些行业巨头或是陷入暴雷危机，或是隐匿不见，这种巨变，正是房地产行业洗牌的真实写照。那么，又是什么让这6家房企能够在这个行业寒冬中依然受到资本的看好呢？

随着龙湖集团中期业绩的率先发布，外界有了一个新的时间窗口，深入挖掘这一群体的独特之处。

1、模范生底色不改，业绩稳健与财务安全并举

从龙湖集团的中期业绩报告中，可以清晰地看到其持续稳健向上的发展态势，无论是在销售额、营业额、溢利、毛利率还是利润率等方面，公司取得的成绩均可圈可点。

财报数据显示，上半年龙湖集团实现合同销售额为985.2亿元人民币，实现营业额为620.4亿元，实现毛利额139.0亿元，实现股东应占溢利80.6亿元，剔除公平值变动等影响后之股东应占核心溢利同比增长0.6%至65.9亿元。在行业内多数房企业绩亏损或下行的局面下，龙湖集团仍然保持了业绩的正向增长，可谓难能可贵。

从利润率层面来看，上半年公司实现毛利率为22.4%，核心税后利润率为12.6%，核心权益后利润率为10.6%。参照过往来看，公司毛利率和净利率近年来均保持了相对稳定水平，展现了稳健的盈利能力。

（数据来源：公司财报）

面对整个行业雷声阵阵的局面，龙湖集团还始终保持稳定且优良的财务状况，这也成为此次财报中不可忽视的亮点所在。

截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；公司平均借贷成本仅为4.26%，位居行业的低位，显示了其优质的融资渠道和成本控制能力。同时，公司负债结构保持合理，平均贷款年限延长至7.19年，凸显出公司对资金运作的谨慎管理。

从三道红线情况来看，截至上半年，龙湖集团净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创下近五年新低，公司已经连续七年满足“三道红线”要求。

在笔者看来，龙湖集团高水平的经营稳定性和安全性，不仅为公司在市场风险和波动中保持了坚实的立足之地，同时也为其未来的可持续增长奠定了坚实基础。

2、穿越周期背后，解码龙湖集团的护城河

在龙湖集团的业绩背后，其实可以发现公司一系列有力的护城河，这也是公司能够在市场周期波动中能够实现稳健增长，展现持续价值创造的关键所在。

不妨从如下几个方面来探讨：

a· 多元业务板块持续打造新增长曲线

随着房地产行业步入下半场，挖掘新的价值点成为房企的重要方向，在这之中，龙湖集团的表现为行业树立了标杆。

在“一个龙湖”生态体系的引领下，龙湖集团成功构建开发、运营、服务三大业务板块，形成地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造五大航道？“1+2+2”的业务格局。

上半年龙湖旗下各大核心业务板块齐头并进，多点开花。

开发业务板块方面，上半年龙湖地产开发业务表现稳健，实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米，开发业务结算毛利率达14.3%，可见公司在项目开发过程中有效控制了成本，实现了可观的利润。

此外，随着上半年房地产市场的复苏，公司在保持高效签约的同时，也在回款方面表现出色。期内，实现地产开发合同销售985.2亿元，同比增长15%，销售回款率超100%。值得一提的是，截至上半年，龙湖已售出但未结算的合同销售额达到2465亿元，考虑到房企的结转机制，这一成绩的取得也进一步奠定了龙湖后续业绩的增长。

运营及服务业务板块方面，2023年上半年，由该两块业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%。值得一提的是两大板块的经营性利润已占比过半，这标志着公司的利润结构迈向更优化的阶段。多条利润曲线的显现，不仅有望稳固公司的抗风险能力，还将为公司未来的发展打下坚实基础。

（来源：公司财报、富途行情）

具体来看，运营业务板块上半年不含税租金收入为63.3亿元，其中商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。在笔者看来，公司在商业和长租领域的持续增长，为公司带来了稳定的经营现金流和不断增长的租金收入，特别是随着宏观经济及消费的复苏，后续增长动能还将持续强劲，并在业绩端带来惊喜。数据显示，今年上半年，龙湖商业同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。

服务板块方面，上半年，以物业管理、智慧营造为主的服务业务及其他不含税收入为58.4亿元，同比增长13.0%。服务业务及其他毛利率为31.9%，较上年同期提升8.3个百分点。

龙湖智创生活的物业管理及商业运营业务稳步增长，期末总收入达66.7亿元（合并抵消前），权益后利润同比增长39%。龙湖龙智造在代建领域持续突围，业务实现快步发展，截至目前，龙湖龙智造已累计获取建管项目50余个，总建筑面积超900万平方米，其中超90%的建管项目分布在核心的一、二线城市。

总的来说，龙湖集团这种多元化布局不仅降低了公司在单一领域的风险敞口，还使其能够在不同市场环境下寻找增长的机会，随着各业务板块持续发展，释放协同效应，龙湖穿越周期的经营实力还将不断得到加固。

b· 产品力与服务力持续创新升级

从龙湖的过往经营来看，其不断通过在产品和服务方面保持持续的创新和升级，为公司保持市场竞争力提供了有力支持，助力其持续获得市场认可，获得业务增长机会。。

公司并不局限于仅仅是满足市场需求，而是更着力提高产品质量和客户体验。通过推出创新的产品系列，公司能够精准地满足不同客户的需求，不断扩大自身的市场份额。

从开发业务来看，龙湖不断迭代升级产品，推出云河颂、御湖境、青云阙、砚熙台等全新产品系列，优化产品质量，为其获得了市场溢价机会。

从交付层面来看，相较于规模，龙湖也更加注重产品品质与交付水平。财报显示，上半年龙湖交付84个项目，6.2万套房源，100%如期交付。同时，龙湖上线“云交付”、“交房即交证”等服务，“以新交心”不断升级用户体验，交付满意度高达90%以上。

在服务业务板块层面，拥有超20年物业服务和商业运营经验的龙湖智创生活，持续以珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系，服务更多业主，并通过办公、商业、城市服务产品体系持续拓宽业务边界。值得一提的是，龙湖智创生活的客户满意度已经连续14年保持90%以上，足见其高质量的服务水准持续获得认可。

此外作为龙湖集团旗下的智慧营造品牌，龙湖龙智造同样也彰显了龙湖在不断创新和升级产品与服务方面的内在基因。其聚集五大业务“飞轮”，以完整的战略生态，为客户提供定位策划、开发管理、虚拟建造、城市更新、数字孪生等产品服务模块，为智慧城市营造提供全新的解法。

总的来看，这种持续的产品与服务升级策略，使龙湖能够适应市场变化，不仅满足市场的多样化需求，同时也加强了公司在不同业务板块之间的协同效应。最后让其能够始终保持在市场中的竞争优势，助力长期发展。

c· 长期稳健的财务数据验证战略的正确性

龙湖集团所展现的持续稳健财务数据不仅是公司战略正确性的佐证，更是其在不断变化的市场环境中长期保持竞争优势的关键因素。公司在市场中的表现不仅依赖于短期的策略，更倚重于其深入的市场洞察力和战略规划。

通过具备前瞻性的市场洞察力，龙湖能够敏锐地洞察行业趋势、客户需求以及市场机会，从而作出明智的决策。这种能力使得公司能够在市场的各个阶段中做出合理的资源配置，以及灵活的风险管理。

特别值得关注的是，龙湖在项目投资方面坚守以销定支的原则。这意味着公司以销售业绩为基础来决定投资支出，保持谨慎的投资态度。此举使公司能够控制拿地成本，提高资金使用效率，确保项目投资的盈利能力，从而在项目开发过程中实现可观的利润。

另一方面，龙湖集团通过低成本的融资成本、合理的债务结构，以及严格的财务管理纪律，实现了风险的有效控制。这种财务稳健性使得公司能够在市场波动时保持相对稳定的资金状况，有足够的储备来抵御市场的挑战。

公司在资本市场的评级认可进一步验证了其财务的可靠性。惠誉、穆迪、标普等评级机构均为公司维持了投资级评级，这显示了市场对龙湖集团财务稳健性的高度认可。

此外，值得一提的是龙湖连续13年荣登“福布斯全球上市公司2000强”，位列最新榜单第306位；同时，公司已经连续三年入选《财富》世界500强，最新排名为第402位，是上榜的境内房企中排名提升最快的公司。

3、行业走出至暗时刻？审视龙湖两大价值成长逻辑

在当前行业形势下，龙湖集团展现出两大价值成长逻辑，不仅在逆境中展现稳健经营实力，也在行业筑底和估值体系的演变中呈现出可观潜力。

首先，不论未来行业的走势如何，龙湖已经通过验证的稳健经营实力，不仅保障了在逆境中的稳定，还为其在顺势上升时获取更高溢价提供了机会。

龙湖集团在过去的经营中展现出卓越的抗周期能力。无论是行业繁荣还是低谷，公司始终坚守稳健高质量发展的经营策略，成功在逆境中保持增长。尤其在行业阵痛期，龙湖集团依旧逆势实现增长，进一步巩固了其抗风险的优势，从而在市场中获得更高的认可度。

从当前市场政策及公司动向来看，资金压力问题始终是压制房地产板块表现的关键。此前，证监会有关负责人8月18日也表示，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，继续抓好资本市场支持房地产市场平稳健康发展政策措施落地见效，“保持房企股债融资渠道总体稳定，支持正常经营房企合理融资需求”。房地产在融资端有望迎来新曙光。

而在此次上半年期业绩沟通会上，龙湖管理层也表示，今年已无债务压力。截至目前，龙湖年内待偿还债务仅剩11月份到期的1.19亿元。据透露，龙湖将于年内，逐步偿还明年到期银团贷款的剩余部分，约80亿港币，且在2027年前已无到期美元债

行业政策的积极影响叠加公司本身优质的财务管控水平，有望为其在顺风阶段吸引更多市场资金关注。

其次，随着行业底部逐渐验证，市场悲观预期逐渐释放，龙湖集团通过多元的布局，贯通房地产产业链，构筑了坚实的行业护城河，为其估值体系的重塑奠定了基础。

当前，房地产行业已经逐渐走出低谷，行业筑底的迹象得到验证，市场情绪由此释放出更多积极信号。在这一背景下，龙湖集团多元业态布局下，持续创新产品与服务、与长期获验证的稳健经营水准，使其在市场中拥有强大的竞争壁垒，更加具备了长期可持续增长的潜力。随着行业及市场形势的好转，龙湖集团有望在估值体系中获得重新定位，市场对其的看好情绪将进一步释放，从而提升公司的价值定位。

综合申万宏源研报观点，其认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时公司计划商场、长租和物管的多元业务也将换挡加速，经常性收入也将相应更快速提升。考虑到地产销售承压，其维持公司23-25年业绩预测分别为245/249/258亿元，现价对应23年PE仅3.9X，其依然看好公司的稳健成长，维持“买入”评级。

不难看到，市场对龙湖集团的看好也正是建立在公司稳健的经营实力和多元化的业务布局之上。无论是抗风险能力还是行业前景，龙湖集团都表现出强大的潜力和优势。在行业筑底的背景下，公司的价值和潜力正受到市场越来越多的认可，这也体现了市场对龙湖集团未来发展的积极信心。

4、结语

回顾地产行业的发展，毫无疑问，地产行业高速增长的时代已经过去，未来随之而来的是产能出清以及行业的结构调整，地产行业将迈入高质量的结构化发展阶段。在这一新形势下，龙湖构建高质量发展模式契合了市场与政策趋势，有望在长期发展中得到超越行业的额外收益。

此前7月，高层会议给投资者打了一针稳定剂，房地产政策有望持续落地利好，当市场悲观情绪得到修复后，投资者便开始注意到优秀房企未来的投资机会以及当前较为低估的股价区域。

就龙湖集团而言，从过往表现已经凸显了其抗周期能力的显著优势，经营力优势将支撑公司价值中枢抬升。同时，在公司贯通产业链的多元业态的布局下，行业护城河得到确立，有理由期待，龙湖集团估值体系迎来重构的新时刻。

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