环球观察：抢破头的“国际滨”，二手房恐又冒一匹“黑马”！

作者：择壹，本文转载自“杭州楼市动态”，凤凰网房产已获授权

(资料图片仅供参考)

上周，位于滨江区政府的丹枫四季交付了。

自晓风印月后，时隔一年滨江区政府板块再一次迎来了天花板选手：地铁1/6号线江陵路站、星耀城、丹枫实验等等，曾经的超级红盘，摇身一变成为板块二手房顶流之一。

处于阡陌路与丹枫路交汇的丹枫四季，其颜值无疑是板块又一位“流量明星”。

石材 铝板 玻璃搭配所组成的一抹高级灰，让它很难不被注意到；同时，统一包阳台的丹枫四季，更像一个个银色盒子叠在一起。

小区内，围合式的布局让楼幢间最大楼间距达110米，景观视野以及采光都不必担心。

当然，丹枫四季外部配套也十分纯熟。星耀城的存在，有了商业的加持；此外，海康威视、吉利、智慧e谷等一众产业也矗立在其周遭；况且不远处还有滨江区政府的存在。

毫无疑问，交付的丹枫四季将引起新一轮躁动。

丹枫四季在2021年开盘两次即售罄了，首开509套房源，均限售，收官118套房源，中签率10.48%，险些限售。

自上周交付以来，各大平台上就已经有5套房源挂牌，面积段均为165方，挂牌价约9.9-11万之间。

而仅28套可售的187方户型，仍未面世。此前参观该户型时，中介小汪透露卖家很大概率会考虑自住。

那么，面对这一轮行情不断下滑的市场，丹枫四季能否创下新的价格奇迹呢？

丹枫四季能卖多少？可能是大家最为关心的一点。

我们从以下几方面来考虑：首先从供需上来看，刚交付的丹枫四季能流入二手房市场仅有118套房源（即2号楼）。

相比滨江金茂府和晓风印月而言，丹枫四季良性的供需反而会是它的安全垫；况且，能出手的185方户型仅28套房源，曾经那些没能摇到的购房者而言，基于它的稀缺性，可能会有价格上的突破。

其次，周边配套上。滨江金茂府、晓风印月三者周遭的人居基础其实相差不大。

区别较大的可能是在学区上：晓风印月有江南实验学区，没有学区优势的丹枫四季少了一部分有学区需求的客户，从而在价格上会稍微弱势一点。

另外，从地段上来看，丹枫四季和滨江金茂府会稍稍优于晓风印月，毕竟更加处于板块核心的位置。

最后，个人认为比较重要的一点是户型上。丹枫四季的部分限售，使得其能出售的户型仅有165和185方。

况且，165和185方两个户型彼此之间大部分是放大缩小的区别，整体功能性相差不大，这使得丹枫四季在价格突破上会有比较大的限制。

基于以上几点，新交付的丹枫四季二手房成交价，前期会处于滨江金茂府和晓风印月之间，后期大概率会慢慢向晓风印月靠拢。

结合前两者近期成交看，金茂府5月成交的4套房源中，同面积段的187户型，一套位于8F含个税和一个车位，成交单价约10.2万/方；

另一套位于12F房源，成交总价2150万，折合单价约11.2万/方。

晓风印月5月成交的一套138方5F房源，成交单价约8.9万/方。那么，交付的丹枫四季成交区间大概率会在9.5万/方上下徘徊。

虽有118套房源逃出限售的限制，但丹枫四季其余限售的房源，到底会不会亏呢？

我们以小户型145方为例，总价约700万左右。如果将房子完全当做纯投资来看，依照3成首付计算，月供大概会在2.7万。

那么2028年6月才能出售的它，有近7年半的时间，所产生的的纯利息成本约190万。

而这还没有算上时间成本，意味着在2028年卖出的房子总价没有在900万以上，这批限售房源会有亏损的风险。

当然，以上这种假设是排除了出租的前提下。

那为什么会有这种亏损的担忧呢？这其实离不开当下逐渐下滑的市场行情。

一方面，存在来自新房市场的影响。刚刚登记结束的中海潮展云起，摇号人数为2097组，中签率11.06%。

稍微了解的购房者知道，项目前期不断地劝退使得报名人数在一定程度上有一定的欺骗性，会给外界误以为钱江世纪城新房热度“不高”。

而这对于二手房而言，带来的影响是比较严重的。新房预期上的不足，对于二手房市场的打击会更大。

另一方面，二手房市场本身情况并不如意。

截至发稿，6月二手房成交量仅仅3502套，低于5月同时期的成交量。另外，迟迟不来的新政没有了信心上的加持。

如果按照当下市场剧本继续发展的话，对于丹枫四季这类交付的次新房而言，考验还是比较大的。

不知大家有没有一种感觉，楼市似乎再一次在向下探底？

6月二手成交预计不足4500套；新房市场流摇面积不断扩大，红盘拼社保的范围继续缩小等等。

无论是从新房还是二手房市场，如今的现状相比去年没有半点起色，甚至还在持续下跌。

一方面，政策似乎带来“副作用”。回顾今年以来杭州实施的政策，例如限购放松等，直接被市场理解为不能买的区域等。

政策的正向作用已无半点效果，那么，对于喊了许久的新政，真的还有必要出嘛？

另一方面，大环境的恶化，使得市场信心仍在原地徘徊。

裁员、收入降低等各种难题还压在每一位打工人甚至是每一组家庭上，以至于在没有预期保障的情况下，买房的欲望直线下降。

所以，对于市场再一次面临的危机，又将会是以何种方式挺过去呢？

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