中报观察 | 恒大物业半年恢复拓展1514万平米 但长远如何？

8月24日，复牌后的恒大物业发布最新一期半年度业绩报告。

(相关资料图)

资料显示，2023年上半年，恒大物业营业收入约61.45亿元，同比增长约6.2%；毛利润约14.99亿元，毛利率约为24.4%，同比增加约2.2个百分点；

同时，净利润约7.90亿元，净利率约为12.9%，同比增加约3.0个百分点；公司拥有人应占利润约7.81亿元，同比增加43.06%；每股基本盈利约人民币0.07元。

业绩数据肉眼可见地有所提升。背后原因是，就算母公司中国恒大集团正陷入债务泥潭，但恒大物业作为物管企业，毕竟基础仍存，有在管项目就有稳定收入。

况且恒大物业的在管面积不少，于2023年6月30日，集团总合约面积约8.12亿平方米，在管面积约5.09亿平方米。仅以硬性规模指标讨论，恒大物业目前仍是物管行业TOP10规模公司。

而且恒大物业的外拓并未因母公司问题而停滞。按照最新公告，期内恒大物业还新增了合约面积约1514万平方米。另外，根据恒大物业此前于6月补发的2022年年报，2022年内也成功拓展了武汉轨道交通、重庆太平洋广场、绍兴名城景区、台州方特主题乐园等项目。

这难能可贵地展现了恒大物业作为独立企业的独立性。而在此前，恒大物业与母公司中国恒大之间，总是存在一种令人生疑的“资金输送”关系。

但可以看到，在中国恒大集团债务危机爆发以及“134亿元存款被占用”案曝光后，恒大物业与中国恒大集团的切割已悄无声息地进行。

一方面，恒大物业对内部存在的严重的潜在内控问题进行了检讨。另一方面，恒大物业也分别在2021年、2022年计提了24.4亿元、24.56亿元关联方应收贸易账款减值。“134亿元存款被占用”案中的占款，也被干脆计提，算入其他应收款项。

风险被隔离，水分也逐渐被挤完。

据2022年年度报告，总收入层面恒大物业收入来自独立第三方的比例已达到98.8%。最新的比例提升至98.9%。

从应收贸易账款看，应收贸易账款主要来自恒大物业包干制物业管理服务收入及增值服务，2022年内来自有关连人士的应收贸易账款金额被来自第三方的应收贸易账款金额逆转，此前前者一直比后者要更大。

到2023年中期，情况持续，来自第三方的应收贸易账款金额录得37.34亿元，而来自有关连人士的应收贸易账款金额为23.56亿元，差距持续被拉大。

最新，在来自有关连人士应收贸易账款减值拨备上，恒大物业减值拨备了23.45亿元，可以看到，继续计提了几乎所有关联方的应收账款。

规模增长方面，由于母公司输送能力减弱，恒大物业目前主要依靠第三方拓展扩张，特别是旗下三个独立品牌公司亚太、福田和杰佰利。在上述期内新增的合约面积约1514万平方米中，来自第三方的合约面积占比就达到93.3%，涉及公建、轨道交通、医院、产业园等业态。

同时，恒大物业亦在公告中提及，“因关联方流动性危机，基于稳健性原则，本集团期内物业管理服务收入剔除了向关联方提供的物业管理服务部分收入约2.14亿元。” 剔除这部分收入后，恒大物业的物业管理服务仍然有所增长，营收50.25亿元，增速为7.4%。

其他业务板块中，社区增值服务收入约10.79亿元，增速与2022年同期基本持平；非业主增值服务收入4185.4万元，同比增长27.5%。

非业主增值服务业务，过去是中国恒大以地产主业向恒大物业输送资源的主要渠道之一。通过向母公司提供案场服务、维保修服务等，恒大物业在2021年赚取了18.03亿元，但这项业务在2022年萎缩超过95%。目前看来，已重回正向增长。

种种迹象表明，恒大物业的业务能力正在有序恢复。

另一个观察点来自财报中的“成本”一项。2022年，出于主动大幅减少了向开发商提供非业主增值服务，以及缩减了低质业务规模，期内恒大物业的总成本录得跌幅4.6%。

该项在2023年上半年也已回正，报告期内，恒大物业集团成本由2022年同期约45.04亿元增长约3.1%至约46.46亿元。

毛利方面，2023年上半年最重要的物业管理服务板块与小区增值服务板块，毛利率分别从2022年全年的19.1%、39.8%，提升到21.1%、40.3%，刚复苏的非业主增值服务从2022年全年的9.8%降至9.3%，不过比2022年上半年的9.1%要高。

但也要看到，资产负债表方面，恒大物业依旧资不抵债。资产总额76.13亿元，负债总额83.62亿元，但两者之间的差额已由2022年年底的15.13亿元下降到7.49亿元。

债务方面，截至2023年上半年，恒大物业录得净流动负债及净负债约25.26亿元及7.49亿元，较2022年末的33.21亿元及15.13亿元有较大降低。其中，短期借款约1.83亿元，无长期借款。

对应期末银行存款和现金总额16.73亿元，较2022年末增加1650万元。

总的来说，恒大物业经历过去两年风波，受制于母公司危机但基本盈利能力没有被彻底破坏。

恒大物业走回正轨的概率越来越大。不过在失去母公司支持，且“恒大”品牌受损后，其未来成长的可能性依旧成谜，毕竟半年度增长1514万平方米，仅为总合约面积的2%，这在过去是不可想象的。

在合约面积消化完后，恒大物业从哪里找增长，或许将是未来困扰该公司的长期问题。

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